家を建てる場合、土地の権利の違いによって自由度や費用が大きく異なることをご存じでしょうか。
この記事では、家を建てる際や購入する際に知っておきたい土地の「所有権」と「借地権」の違いや、それぞれの特徴・メリットについて解説していきます。
所有権の特徴・メリットについて
「土地の所有権がある」とは、「土地を持っている」ということです。所有権がある土地は自分の持ち物ですから、自由に使えますし、売ることもできます。
「所有権」は土地だけに関する権利ではありません。法律では「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。（民法206条）」と規定されています。
所有権を取得した土地は法令上の範囲内、つまり法律で決まったルールの範囲内であれば、自由に利用できるということです。土地に関する法令には「国土利用計画法」、「都市計画法」、「農地法」などがあり、土地の「用途」や建築する建物の「構造」「高さ」「建ぺい率」「容積率」などが制限されます。
所有権の特徴
土地を購入すれば、その土地の所有者になります。登記手続きを経て、その土地の所有権移転登記で土地に対する権利が公的にも裏付けられます。建築済みの家を買う際は、一般的には土地の所有権ごと購入する場合が多いといえるでしょう。また、マイホームを建築するための土地も、買うことで所有権を得られるため、制限の範囲内で自由に利用できます。
所有権のメリット
土地所有権を取得する最大のメリットは、買い切りとなるため月々の利用料（地代）が不要ということです。また、他人に貸して収益を得ることもできます。
加えて、法令の制限の範囲内で自由に利用できるというメリットもあります。売却や寄付も自由に行えます。もちろん、家族などへ贈与したり相続させたりすることも可能です。
さらに、不動産は自由に利用できるもののほうが、原則として価値は高くなります。土地の所有権があると、借地権付きの物件に比べて不動産全体の資産価値が上がる可能性は高いといえるでしょう。この点も所有権のメリットのひとつです。
借地権の特徴・メリットについて
「借地権」とは、「（主に建物の所有を目的として）土地を借りる権利」です。民法だけでなく、借地借家法（または旧借地法）の適用があります。
所有権を取得した土地の場合と比べ、借地権の場合は権利関係が複雑になるため、独自のルールが必要です。そのため、借地借家法では借地権に関するルールが細かく定められています。
借地では土地自体の所有権は地主が保有しているため、借地権付きの土地に建てた家は自由に売ることができません。しかし、地主の承諾があれば売却も可能です。もっとも、所有権のある土地に建つ建物と比べると価格は下がってしまうでしょう。
また、借地権者が死亡した場合、借地権は当然に相続されます。ただし相続発生前、つまり生前に相続人へ贈与する場合には、売却と同様に地主の承諾が必要です。
なお、道路改良などの公共事業のために土地が収用された場合、地主だけでなく借地権者にも配分割合に応じた補償額が支払われます。これは、土地の収用によって借地権も消滅してしまうからです。
借地権の特徴
借地権には大きく分けて3つの種類があります。それぞれ契約期間などが異なるため、詳しくみておきましょう。
1つ目は「旧借地権」といって、今の借地借家法が制定される前の旧借地法に基づいて契約された借地権です。
旧借地法で契約された借地権は、原則として更新しても旧借地権のままです。そのため現在でも多くの土地で旧借地権が設定されています。
旧借地法の問題点は、土地を借りている側（借地権者側）の権利が強く、地主側の都合で借地権契約を終了させるのが困難という点です。他方、借地権者側からみると、契約期間の定めがない場合、建物が存在する限り土地を借り続けられるという大きな利点になります。
2つ目は「普通借地権」です。現在の借地借家法（1992年施行）によって契約された借地権で、契約の更新が可能なものです。
普通借地権の存続期間は30年以上で、期間の定めがない場合は30年になります。（借地借家法第3条）また、30年に満たない期間を定めた場合は無効とされます。（借地借家法第9条）借地権の期限がきても建物がある場合には、借主が更新請求をすれば、地主に更新拒絶する正当な事由がない限り更新されるもので、更新後の存続期間は初回が20年間、2回目からは10年間です。
旧法との違いは、地主都合での解約も認められる規定が設けられた点です。
3つ目の「定期借地権」は、普通借地権と同じく新法によるものですが、旧借地権や普通借地権とは違い、契約期間が決まっています。一般定期借地権設定契約では、残存期間は50年以上で、原則として更地で返還する必要があります。（借地借家法第22条）建物譲渡特約付借地権といって、契約満了後に建物を相当価格で地主に譲渡する契約もあり、この場合残存期間は30年以上です。（借地借家法第24条）
借地権のメリット
借地権付きの土地を選ぶメリットは、費用面にあります。工面する費用が少なく済むだけでなく、固定資産税などの土地にかかる税金が不要になるからです。
土地を購入するのに比べて借地権の場合は持ち出しが少ないというのも、状況によってはメリットになるでしょう。
所有権と借地権の違いとは？
所有権と借地権の一番の違いは、土地を「所有している」か、「借りている」か、ということです。
土地を購入すると、その土地の所有者になりますから、購入後に地主へお金を払い続けることはありません。ただし、土地の購入は多額の出費になりますし、土地にかかる税金（固定資産税や都市計画税）を支払う必要も出てきます。借地権者が死亡し、相続人が土地を取得する際に相続税が発生する場合、借地権付きの土地よりも多くの負担が生じます。また、土地の所有権を登記する際には登記費用も必要です。
借地権付きの土地の場合は、金銭面での負担が少なく済むメリットがあります。その代わり、地主へ地代を支払わなければなりません。地代以外に、保証金・権利金・更新料、建物を建て替える際の承諾料などが必要になることもあります。さらに、売却時には通常より価格が低くなるというデメリットも押さえておきましょう。
おわりに
今回は、土地の所有権と借地権の違いやそれぞれのメリットについてご紹介しました。マイホーム建設の土地をお探しの際には、所有権と借地権の特徴を比較し、希望と合っているかを確認した上で売買契約で購入するか、賃借するかを検討してください。
マイホームを建てる土地を探す際には、立地や広さだけでなく、土地の権利にも注目して決めることが大切です。
